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如何應(yīng)對(duì)“借名買房”存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？

來源：本站發(fā)表時(shí)間：2019-01-03 07:33:00


買房,，對(duì)于大多數(shù)人來說是一件大事。由于限購政策、個(gè)人信用等原因,，不少人會(huì)選擇自己出資但借用他人名義買房。“借名買房”存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢,？接下來惠興邦律師為您一一解答,，供您參考。
一,、為什么會(huì)存在“借名買房”
 
1,、借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為,。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人,，被借名之人為登記購房人。 
2,、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢,，一般是出于以下原因： 
（1）規(guī)避法律或者政策 
購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購房人沒有資格購買,，而登記購房人具有資格購買是最常見的情形,。比如，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買這樣的房屋,，就只能借他人名義買房,。 
（2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)
 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù),。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn),，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下,，給債務(wù)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象,。 
（3）貪圖便宜享受優(yōu)惠
比如，只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工,，才能享受住房公積金貸款,。購房人沒有資格辦這種貸款,，于是以別人的名義辦理公積金貸款。 
（4）簡便手續(xù),，減少稅費(fèi) 
比如,，父母為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購買房屋等等,。
 
 
二,、“借名買房”存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
 
《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。
“借名買房”對(duì)實(shí)際購房人,、名義產(chǎn)權(quán)人、善意第三人都存在法律風(fēng)險(xiǎn),。
1,、對(duì)于實(shí)際買房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：
（1）基于親屬之間的信任關(guān)系借名買房，隨著房價(jià)的上漲,，在利益的驅(qū)使下,，名義產(chǎn)權(quán)人隨時(shí)可能不承認(rèn)“借名買房”。
（2）名義產(chǎn)權(quán)人不僅不承認(rèn)借名關(guān)系,，甚至在實(shí)際購房人不知情的情況下私自將房屋轉(zhuǎn)讓他人或設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,。
（3）名義產(chǎn)權(quán)人存在其他債務(wù)問題被訴至法院強(qiáng)制執(zhí)行，房屋隨時(shí)會(huì)被查封或拍賣,。
（4）名義產(chǎn)權(quán)人之間的家庭糾紛也會(huì)影響到涉案房屋,，例如夫妻離婚分割財(cái)產(chǎn)，要求分割涉案房屋,，或者是繼承等,。
2、對(duì)于名義產(chǎn)權(quán)人（即“被借名者”）存在巨大風(fēng)險(xiǎn)：
（1）因在銀行貸款而產(chǎn)生貸款記錄,，即使房貸還清,，貸款記錄不會(huì)消除，而且貸款記錄是全國通用的,，即使名義產(chǎn)權(quán)人系外地人,，也一樣會(huì)影響名義產(chǎn)權(quán)人以后的貸款；甚至,，若實(shí)際購房人未按期還貸,，還會(huì)產(chǎn)生誠信問題，影響名義產(chǎn)權(quán)人的生活,。
（2）因名義產(chǎn)權(quán)人名下已經(jīng)有了一套“借名”的房屋,，在限購政策影響下，名義產(chǎn)權(quán)人在同區(qū)域內(nèi)再自行購房已屬于二套,，只能減少貸款額度,、增加貸款利率、增加稅費(fèi)等,。
3,、對(duì)于善意第三人的風(fēng)險(xiǎn)：
無論是善意的賣方或是善意的買方，都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn),。
例如,，實(shí)際購買人出售房屋給善意買方，名義產(chǎn)權(quán)人拒絕協(xié)助過戶,，產(chǎn)生連環(huán)糾紛,；或者在購房過程中，實(shí)際購房人與善意賣方簽署房屋買賣合同,，約定將房屋過戶至名義產(chǎn)權(quán)人名下,，合同履行過程中產(chǎn)生糾紛，影響到善意賣方的權(quán)益,。
 
 
三,、“借名買房”如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)
 
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持,。根據(jù)這一規(guī)定,，只要房屋的實(shí)際權(quán)利人有充分的證據(jù)證明房屋的權(quán)屬，房屋的所有權(quán)歸屬于實(shí)際權(quán)利人,。
那么實(shí)際購買人如何搜集證據(jù)呢,？我們建議應(yīng)注意如下事項(xiàng)：
1、與代持人簽訂《代持房產(chǎn)協(xié)議》,。
借用他人名義購房需要有借名購房的意思表示,，以此規(guī)避房屋的代持人以贈(zèng)與或是抵債等原因抗辯房屋實(shí)際權(quán)利人。
2,、轉(zhuǎn)賬支付購房款,。
房屋的實(shí)際出資人一般是房屋的實(shí)際權(quán)利人，轉(zhuǎn)賬支付可以保留銀行流水作為購房出資證據(jù),。
3,、持有與保管與購房相關(guān)資料的原件,。
根據(jù)一般生活經(jīng)驗(yàn)，購房資料原件一般由實(shí)際權(quán)利人持有,。
4,、房屋由實(shí)際權(quán)利人占有、使用,、收益,。
建議房屋由實(shí)際權(quán)利人自己居住，如果對(duì)外出租,，則建議讓租戶直接與房屋的實(shí)際權(quán)利人簽訂房屋租賃合同,，并讓租戶將租金轉(zhuǎn)賬支付至以實(shí)際權(quán)利人開戶的銀行賬戶。
5,、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可與名義產(chǎn)權(quán)人就該房地產(chǎn)做一個(gè)個(gè)人抵押,。
由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。這樣名義產(chǎn)權(quán)人就無法跳過實(shí)際產(chǎn)權(quán)人擅自出售房屋和損害實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的利益,。
四,、結(jié)語
 
總之，“借名買房”雖然未被我國法律明文禁止,，但這種行為肯定是得不到法律支持和保護(hù)的,。最重要的是“借名買房”在實(shí)踐中存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果購房者不注意收集證據(jù),，很容易是自己的利益受到損害,，而這種損害又很難由法律進(jìn)行保護(hù)。在此提醒購房者不要盲目投資房產(chǎn)或者冒名購買政策房,，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果得不償失,。