我們都知道《民法典》頒布之前，辦理了抵押登記的房屋是不能過(guò)戶(hù)的,，除非“贖樓”以解除抵押登記,。那么隨著《民法典》的施行，該規(guī)定有了很大變化，今天惠興邦律師和大家聊聊該問(wèn)題,。

　　一,、舊規(guī)定——已經(jīng)抵押的房子一律不能過(guò)戶(hù)

　　房產(chǎn)所有權(quán)本身就包含占有權(quán)，使用權(quán),，收益權(quán),，處分權(quán)。當(dāng)把房產(chǎn)抵押給他人后就產(chǎn)生了抵押權(quán),，抵押權(quán)是一種限制物權(quán),，針對(duì)的是房產(chǎn)處置權(quán)限制房產(chǎn)出售買(mǎi)賣(mài)。

　　抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間,，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。俗稱(chēng)“贖樓”!

　　總之：想出售已經(jīng)抵押的房屋,，需要取得抵押權(quán)人的同意，并且買(mǎi)賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶆?wù),。

　　二,、新規(guī)定——已抵押的房屋可以直接辦理過(guò)戶(hù)

　　《民法典》物權(quán)編第406條第1款規(guī)定：抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的,，按照其約定,。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響,。

　　《民法典》物權(quán)編第406條第2款規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,，不足部分由債務(wù)人清償。

　　總之,，除了抵押人與抵押權(quán)人有特別約定外,，房子已經(jīng)設(shè)定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售,。即設(shè)立抵押的房子可以賣(mài),，抵押權(quán)可以跟著房子走，就是說(shuō)可以帶著抵押權(quán)賣(mài)。抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn),，賣(mài)房子不需要取得抵押權(quán)人同意,，但是產(chǎn)權(quán)人賣(mài)房子時(shí)必須通知抵押權(quán)人。

　　時(shí)效例外：《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn),，抵押期間轉(zhuǎn)讓的,，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記,。

　　我小時(shí)候有很多節(jié)日,，五月一日是勞動(dòng)節(jié)，六月一日是兒童節(jié),，七月一日是共產(chǎn)黨的生日,，八月一日是共產(chǎn)黨軍隊(duì)的生日，十月一日是共產(chǎn)黨中國(guó)的生日,，還有元旦和春節(jié),，因?yàn)槲腋赣H是北方人，這些日子我就能吃到包子或者餃子,。

　　三,、實(shí)際操作中如何防范風(fēng)險(xiǎn)?

　　1、對(duì)于抵押權(quán)人來(lái)說(shuō),，應(yīng)與抵押人明確約定抵押財(cái)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑸暾?qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記時(shí),，申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿記載“存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)”的約定情況。

　　2,、對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人(受讓人)來(lái)說(shuō),，應(yīng)該查明房產(chǎn)有無(wú)抵押及有無(wú)禁止或限制轉(zhuǎn)讓的約定。如果有約定,，堅(jiān)決不能買(mǎi);如果沒(méi)有約定,，也不能將購(gòu)房款直接付給抵押人，因?yàn)榈盅簷?quán)跟著房子走,，過(guò)戶(hù)后的房子仍然存在抵押,，存在被抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。